湘潭市老旧小区改造新模式探索

时间:2021-02-17 01:25 作者: 点击:次

打造美好社区 共建幸福家园

——湘潭市老旧小区改造新模式探索

9月25日讯（湘潭日报社全媒体记者 周玉婷 通讯员 马湘梅）幸福是什么？是加班回家后的一碗热汤，是历经波折谈成的业务，是许久不见的好友欢聚一场……一千个人对幸福就有一千种解读。而对老旧小区的居民来说，什么是幸福？是下水道不堵了，屋顶不漏水了，道路平整了；是小区附近多了一个幸福食堂；是孩子们在新建的“口袋公园”里追逐玩耍；是无论时代多久远，总有人惦记着、付出着，为老和旧做出一些改变。

改造后，新塘美好社区实现华丽蝶变。

今年，湘潭市积极响应国家政策、顺应群众期盼，改造185个老旧小区，重点打造13个集中连片美好社区，惠及2.9万户居民，实现惠民生、稳投资、促增长的三重效应叠加。为全面破解老旧小区改造难题，湘潭市老旧小区改造在顶层设计、共同缔造、改造模式、资金筹措、长效管理等方面进行新的探索和尝试。

新塘里美好社区在改造中，将两个小区之间的围墙、杂屋拆除，建成“口袋公园”。

规划新蓝图

——顶层设计先行先试

老旧小区改造事关方方面面，一头连着民生、一头连着发展，是关系群众切身利益和经济社会发展大局的重大民生工程、改革工程、发展工程。根据省人民政府的安排部署和省住建厅的精心指导，湘潭市委、市政府将老旧小区改造纳入重要议事日程，提上突出位置，举全市之力统筹推动工作落实。

领导重视，高规格设置组织机构。成立市委书记、市人大常委会主任曹炯芳任顾问，市委副书记、市长张迎春任组长的老旧小区改造工作领导小组。主要领导亲自部署，定期调度，分管副市长具体统筹协调，18名市级领导分片联点指导。先后召开周调度会、专题会、现场办公会30余次，及时研究解决任务分解、资金筹措、政策保障、机制创新等全局性、关键性问题。市住建局牵头抓总，各部门协同发力，县市区（园区）积极履行主体责任，建立“市、区、街道、社区”四级联动机制，形成全市一盘棋，层层压实责任。

全面统筹，高标准做好顶层设计。制定“一方案一政策一指南一办法”，印发党建引领、整体招标、试点示范等3个指导性意见，下发《市区两级评审办法》《加装电梯工作要求及指导手册》《加快推进邻里中心建设的通知》等13个文件，努力探索老旧小区改造新模式，力争在全市、全省乃至全国创造可复制、可借鉴的试点经验。

岳塘区试点美好社区EPC+BOO合同签订会召开。

问民新方法

——政府“送餐”变居民“点菜”

老旧小区普遍存在街老、院老、房老、设施老、生活环境差的“四老一差”问题。在资金有限的情况下，改造项目必须分轻重缓急，首先满足居民最迫切的需求。如何把有限的资金用在“刀刃”上，用到居民的心坎儿里呢？

湘潭市在不断探索中寻找新方法：充分尊重民意，让居民按需“点菜”。

在确定改造方案之前，街道社区组成联合查勘组，将《致广大居民的一封信》《老旧小区改造居民意见征集表》送到改造范围内每一户居民手中，线上线下相结合征求2万余户居民“五个是否同意”(改造意愿、门禁安装、物业管理、违建拆除、电梯安装），达到“两个80%”标准（征求小区80%以上业主的意见，且获得其中80%以上业主同意）,并经过两轮征询、两轮公示和两级评审方可启动改造。

我们在新塘里小区的征求意见结果上看到，不少居民都盼望着房子不再漏水。很快，屋面防水改造纳入了工作日程，“这次改造后，前段时间的连续暴雨，我家也没有发生漏水问题，真是太高兴了！”居民刘美琴感慨地说。

众智之所为，则无事不成。湘潭市老旧小区改造工作中，“共同”二字是关键和核心。市住建局相关负责人表示，多方听取生活于斯的居民的意见，从政府“送餐”，到居民“点菜”，实现了从“要我改”到“我要改”转变，真正做到改造前问需于民，改造中问计于民，改造后问效于民。同时，动员居民参与共建，让居民从“局外人”，变成为 “主人翁”，从共同建设中得到更多的获得感。

同时，规划方案的规范化需要专业力量的参与。湘潭市在编制规划方案蓝图时，开门纳谏征集“金点子”，针对管线迁改、智慧安防、电梯加装等方面的规划设计，充分听取规划设计单位、管线单位、相关企业的意见，营造决策共谋、参与共建的浓厚氛围，实现共同缔造。

和平美好社区邻里中心效果图。

建设新家园

——“零星改造”变“成片改造”

为了让小区环境更宜居，前些年，湘潭市也曾多次进行改造。“从前的改造项目较为分散，基本上是单个小区‘小打小闹’，除了硬件改造有不合理之处，还存在软件配套滞后问题，时间一长又回归从前的常态。”市住建局相关负责人说，今年湘潭市创新举措，打破传统“小区”概念，以社区为基本实施单元，将位置相邻、邻里相望、文化相连、生活相关的临近老旧小区划分为一个片区，进行统一规划、统一施工，进行成片改造。

“成片改造”好在哪？市住建局相关负责人介绍，以街区更新统筹推进老旧小区成片改造提升，通过整合利用相邻小区及周边地区的公共空间，系统推动小区内外公共服务和社会服务联动更新，实现存量资源在利用、改造、运维等方面的统筹整合，打造5—15分钟生活圈，实现美好宜居目的。

以新塘里美好社区改造为例。之前新塘里小区与葩金花苑小区之间有一道围墙，在此次改造中拆除围墙腾出的空地建成了“口袋公园”，不仅让“两家人”变“一家人”，而且居民在家门口就有了纳凉休闲的好去处，出行也更加便捷。“以前去附近菜场买菜要绕好一圈，现在直接穿过新塘里小区，可以节省一二十分钟呢。”葩金花苑小区居民王女士说。

在成片改造的基础上，湘潭市注重内外兼修，首创“8+15”改造清单，既改“面子”，更改“里子”。既改小区内部基础设施，又提质小区外部配套设施。既注重小区功能的完善，又注重社区商业经济的挖掘。

在具体实施中，湘潭市围绕“水、电、路、气、网、梯、安、治”基本功能展开，全面解决下水堵、屋面漏、楼难爬、道路烂、停车难、线路乱等群众“急难愁盼”的里子问题，又兼顾小区颜值气质提升、历史文脉传承，在改造中见情怀，在保护中留乡愁。同时，聚焦“菜、食、住、行、购；教、科、文、卫、体；老、幼、站、厕、园”，根据资源资产情况和片区的现实需要，量力而行建设小区外设施，特别根据近期政策导向，将邻里中心、停车场、卫生防疫作为重点，补齐公共配套服务设施短板，打造5-15分钟生活圈的完整社区。

截至目前，湘潭市实际铺排项目185个，共有164个小区，2.77万户实现开工，提前超额完成国省任务，计划年底全面竣工，实现当年开工当年竣工，直接拉动投资5.17亿元。其中，13个美好社区全部开工建设，和平、新塘、半边街和新塘里美好社区4个试点片区基础类改造已全部完成，和平、新塘、新塘里美好社区邻里中心建设均已动工，全市153个单元区启动电梯加装。

精心绘制的文化墙、规划整齐的停车位、绿意盎然的小游园、宽敞平整的道路…… 9月22日，我们再次走进葩金花苑小区，这里的每一处变化，都让这个已铅华褪尽的老旧小区，焕发全新生机与活力。居民王先生说：“以前乱扯乱挂的‘蜘蛛网’也都埋到了地下，视野开阔了，安全隐患消除了，环境变整洁了，小区改造得这么好，我们住在这里有福气！”

新塘美好社区加装电梯效果图。

融资新渠道——

“政府独唱”变“社会合唱”

改造老旧小区，最需要解决的问题是钱从哪里来？今年，湘潭市在不新增政府隐性债务的前提下，创新体制机制，不搞成“政府独唱”，最大限度统筹各方资源，吸引各种力量参与，实现“社会合唱”。

统筹财政资金。整合利用国省专项补助、市区财政配套、老旧小区外配套中央预算内补助、专项债以及将发改、民政、卫健、文旅广体等各条线资金聚集用于小区改造的政策资源，匹配相应的项目，实现政策资金的最大聚合效用。

盘活“沉睡”资源。湘潭市在全国首创全区域、全流程、多年度整体打包的招投标模式，通过市场化运营有效盘活闲置资产资源，激活社区经济，服务社区业态，解决配套设施不齐、物管经费不足等问题。如雨湖区和平片区，将省建三公司闲置荒废的老食堂、锅炉房及低矮工棚拆除，建设邻里中心，并将改造片区内经营性用地出让溢价收入及改造中产生的市、区两级新增税收财力，全部用于老旧小区改造，吸引社会资本方投资约3105万元。

激发其他单位补充资金。引导供水、供电、供气、通信等管线单位将年度规划和投资计划与老旧小区改造同步，分担一部分改造资金，目前四个试点片区各管线单位已出资约1759万元。并鼓励小区原产权单位主要承担“三供一业”小区改造，鼓励片区内其他不同社会主体如幼儿园、养老休闲机构、农贸市场等进行同步升级改造，实现资金效益最大提升。

鼓励居民出资。区分不同改造内容，确定居民出资的责任和分担比例，其来源包括个人住房公积金、住户自筹集资、投工投劳、加装电梯出资、补交物业维修资金、居民自愿捐赠等。目前居民已自愿筹资470多万元助力小区改造。

栽下梧桐树，引来金凤凰！湘潭市招商引资的创新模式吸引了多家外地名企（泛华、北京宜居、湖南智慧康健、二十三冶、慧生活、省建工集团、星星能源、上海富友、中邮速递）和本土平台公司（湘潭市发展投、岳塘区城建投）前来洽谈，目前已经拉动投资5.17亿元，建设邻里中心、加装电梯，布设云柜、充电桩、智慧安防等，真正实现老旧小区改造共谋共建共担共享。

半边街美好社区党总支、物业、业委会、“四员”志愿服务队共同商讨老旧小区改造事宜。

建管新机制

——“重建轻管”变“建管并重”

在老旧小区改造过程中，湘潭市不断擦亮党建品牌，以党建引领，实现基层治理再创新，把党员的先锋模范和基层党组织的战斗堡垒作用贯穿老旧小区改造全过程，让党旗高高飘扬在老旧小区改造的具体实施和后续管理的最前线。

以新塘美好社区改造为例，为更好护航项目建设，社区涌现了一批热心党员群众积极充当美好社区建设的政策宣讲员、民情观察员、环境维护员、质安监督员。杜秋兰、张三七这对党员“姐妹花”就是“四员”的代表，她们每天穿梭在小区各个单元、各个楼道，将居民的意见、建议及时记录并上报给社区或项目部。并把政策分享给群众，为群众答疑解惑。

三分建，七分管。基层党员群众的参与，“红色物业”的入驻，也让老旧小区无人管的困窘成为历史。湘潭市构建四级组织架构（街道党工委-社区党总支（党支部）-小区（网格）党支部-楼栋党小组），积极推动“党建+物业”“支部+小区”“党小组+楼栋”落地生根。目前四个试点片区成立33个小区党支部，95个党小组,指导成立13个业主委员会，22个小区引入物业管理。构建“党员带头自治+成立业主委员会+物业管理”的立体化管理模式，实现从“无人管”“靠社区管”到“自治共管”的转变，为老旧小区改造实现长效管理机制打下了坚实基础。

此外，探索多元化的管理模式。湘潭市通过物管设计早介入、物管用房早预留、服务费用早兜底，采用物业服务承接经营激励机制，引导居民缴纳物管费用、补缴维修资金，引进物业服务企业实施专业化、规范化、智能化管理。并搭建线上智慧物业云服务体系，以“1+N”多元化服务模式，全方位対接居民衣食住行需求，将生活品消费与物业费优惠收缴挂钩，实现线上线下物管一体化，让服务群众“最后一公里”插上智慧的翅膀，走出了一条构建社区治理能力和治理体系现代化的新路。

老旧小区改造情系千家万户，撬动城市内涵更新。市住建局相关负责人表示，老旧小区改造不同于以往的大拆大建，而是通过“微改造”“中更新”，完善服务设施，丰富生活空间，传承文化符号；通过小切口，带动大投入，涵养社区经济，赋能城市发展。下一步，湘潭市将在实践中继续探索改造路径，让越来越多的老旧小区焕然一新，化蛹成蝶，幸福凝聚。

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