物业服务有瑕疵，业主可拒交物业费吗？
时间:2020-05-26 01:50 作者: 点击:次
巡回法庭进社区断案释法,岳塘区人民法院巡回法庭走进宝塔街道云盘社区,一直未按约向云盘物业管理有限公司缴纳物业管理费共4247元,他们基本未享受过原告提供的物业管理服务,自负盈
物业服务有瑕疵，业主可拒交物业费吗？
巡回法庭进社区断案释法
4月20日讯（湘潭日报社全媒体
记者 周玉婷）4月17日，岳塘区人民法院巡回法庭走进宝塔街道云盘社区，公开审理湘潭云盘物业管理有限公司状告华夏佳园小区付某夫妇、宋某等拒缴物业管理费一案。
庭审现场：物业公司诉业主拒缴物业管理费
小区业主付某夫妇自2016年11月1日起至2018年12月31日，一直未按约向云盘物业管理有限公司缴纳物业管理费共4247元；业主宋某自2015年3月至2018年12月31日，一直未缴纳物业管理费5010元。云盘物业管理有限公司遂将付某夫妇、宋某分别起诉至法院。在征得物业公司及付某夫妇、宋某的同意后，法庭对这两起物业合同纠纷案件进行合并审理。
原告认为，被告上述行为已构成严重违约，应立即支付欠缴的物业服务费用及相应违约金。被告付某夫妇认为，他们基本未享受过原告提供的物业管理服务，且物业管理质量较低，导致他们家电线被盗受到损失，不愿意缴纳物业费。被告宋某辩称，她家住在顶楼，由于其他业主在楼顶种菜，以及房屋存在质量问题，导致她家经常漏水，物业公司管理不到位，她才迟迟未交物业费。
原、被告展开了激烈论辩，承办法官针对双方争执的问题，进行了耐心细致的沟通、调解，就物业公司与业主和权利、义务划分以及责任承担，向双方做了详细解释。最终宣判付某、宋某在规定期限内将欠缴的物业费缴纳到位，驳回原告要求被告缴纳相应违约金的诉求。
法院释法：物业服务存在一般瑕疵，不能拒交物业费
岳塘区法院负责人介绍，近年来，我市物业管理纠纷案件大幅增长。物业公司是独立经营、自负盈亏的企业，业主欠缴物业费，会导致物业公司资金运转出现问题，也会导致物业与业主之间的矛盾不断加深，日积月累，形成恶性循环。
法官解释，物业服务存在一般瑕疵，业主拒交物业费理由不能成立。业主认为物业管理存在众多瑕疵，如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏后没有及时更换等拒交物业费。物业服务企业是对整体区域的各个方面提供物业服务，具有公共性和整体性，局部存在瑕疵不能视为重大瑕疵。
岳塘区人民法院相关人士表示，这次将物业管理纠纷搬到社区审理，不仅针对案件起到了解纷止争的效果，也起到了现场普法作用，实现了“审结一案，教育一片”的良好社会效果。整个庭审过程通过直播在网上公开，观看人数达1万多人，对规范巡回审理流程、方便群众诉讼、促进司法公开是一次有益探索。
主管部门：搭建信用信息平台，规范行业服务
作为物管行业主管部门，市住建局相关负责人表示，目前省住建厅正在搭建全省统一的物业服务行业信用信息平台，建立企业信用信息档案，实行“诚信奖励、失信惩戒”的奖惩机制，并通过部门网站向社会公布企业信用信息，将有利于物业服务企业准入条件的确定，为业主委员会选聘物业服务企业提供选择依据，做到“市场竞争、优胜劣汰”，促进行业健康平稳有序发展。今后，物业行业管理部门、行业协会将进一步加强与司法部门沟通协调，做好矛盾纠纷调解工作，做到行业调解与司法审理有机结合，有效解决矛盾纠纷，构建和谐小区。
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物业纠纷法律小知识
1.物业服务存在明显瑕疵，物业费适当减免。
某物业公司起诉业主要求支付物业费，业主辩称小区正门门禁卡损坏后没有修复，导致不需要门禁卡即可随意进出，后门未设有保安亭，亦无保安巡查，保安室虽有录像监控但部分监控损坏缺失。此外，部分业主举证证明财物曾被偷窃。据此，法院认定该物业在安全保障方面明显管理不到位，存在重大瑕疵，法院最终判决物业费酌定减少5%。
法律规定：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒缴物业服务费。
2.房子不住可以不交物业费吗？
小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否实际入住，即使房屋空置也应交纳相应费用。
法律规定:《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
3.业主可以以未取得房屋产权证为由拒交物业管理费吗？
业主虽尚未依法办理所有权登记，但已享受了物业公司提供的物业服务的，应交纳物业管理费。
4.前期物业管理合同纠纷中，业主不得以与其无关为由拒绝交费。
业主接到开发商的房屋交接及入户通知书并领取房屋钥匙后，业主与物业管理公司的物业服务合同关系即告成立，业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用。
5.业主家被盗，物业尽到了管理责任，可以拒交物业费吗？
某小区的业主家中被盗，业主认为物业在小区安保方面未尽到责任，拒交物业费。盗窃事件发生后，物业向警方提供了巡逻值班表、外来车辆进出登记记录、外来人员进出登记记录、小区车库出入口当值及交接班记录等材料，并在业主报警后配合公安机关侦查工作。
法院认为，物业公司已经按协议内容对该小区实施了相应的公共秩序维护安保措施，履行了相关安全保障义务，故对业主的请求不予支持。
6.因房屋质量问题导致漏水，可以拒交物业费吗？
某小区物业公司将某小区业主告上法庭，要求其交纳欠缴的物业费。业主称,他家从拿房装修就出现渗水、漏水问题，多次与物业沟通交流，但物业从未进行过维修，所以不交物业费。
法院认为，物业公司为该小区提供物业服务，但业主的房屋有漏水、渗水问题，确属房屋质量问题，与物业服务不是同一法律关系，故业主应交纳物业费。
7.因为商户的油烟、噪音影响，业主可以拒缴物业费吗？
油烟、噪音是商户的问题，物业并无执法权，只能将问题反映给城管部门，如果物业公司已积极向有关部门反映了问题，与相关商户进行了协调，那么业主不能以此为理由而拒交物业费。
